Quelle place accorder à l’immobilier dans la structure de son patrimoine ? Comment son poids doit-il être réévalué avec l’âge ? Au profit de quels autres investissements financiers ? Les réponses claires de nos experts.

Selon l’INSEE, l’immobilier représentait 62 % du patrimoine des ménages français en 2021.

Avec une conservation moyenne de 30 ans pour l’immobilier d’usage (contre 13 ans pour le locatif), cet investissement s’inscrit souvent dans le long terme. Une temporalité d’autant plus importante qu’un achat immobilier génère des coûts conséquents : frais de notaire, frais d’enregistrement, frais annexes, honoraires d’agence, TVA sur les biens neufs…

Côté performances, l’immobilier présente certains avantages.

D’abord la prise régulière de valeur de la pierre depuis le milieu du 20^ème siècle, sauf exceptions locales.

Ensuite, la possibilité de percevoir des loyers, lorsque le bien est destiné à la location, en intégrant la vacance locative et les impayés dans la rentabilité globale. Sans oublier le poids des charges portées par le propriétaire : entretien, copropriété, rénovation énergétique…

Autre point : la possibilité de recourir au crédit et d’utiliser, malgré l’augmentation des taux, un effet de levier, sous réserve d’avoir un apport suffisant. Néanmoins, aucun autre actif patrimonial ne permet le recours au prêt bancaire.

Pour autant, plusieurs points de vigilance.

Primo, l’immobilier est sensible au niveau des taux d’intérêt puisqu’il est souvent financé grâce au recours au crédit. Ainsi lorsque les taux d’intérêt montent, comme actuellement, ils compriment le pouvoir d’achat immobilier.

Cette réduction du pouvoir d’achat immobilier contribue mécaniquement, par la loi de l’offre et de la demande, à faire baisser les prix. Historiquement une hausse des taux de crédit immobilier de 1% entraine, sous 12 à 18 mois, une baisse des prix de vente de 9%.

À l’heure où les taux de crédit subissent une hausse tendancielle – + 3 % entre janvier 2022 et septembre 2023 – des ajustements sont dès lors à prévoir sur la valorisation des biens.

Secundo, la gestion d’un patrimoine immobilier exige temps et patience. Une propriété ne se transforme pas si facilement en liquidités, ce qui peut compliquer la gestion d’une succession.

Tertio, contrairement à l’essentiel des investissements financiers, vous ne pouvez céder partiellement un bien immobilier.

Le poids de la fiscalité immobilière

Depuis janvier 2018, les revenus du capital sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % – nommé aussi flat tax. Il se compose d’un prélèvement de 12,8% au titre de l’impôt sur le revenu auquel s’ajoute 17,2% de prélèvements sociaux. Précisons que le PFU ne tient pas compte du revenu fiscal de référence ou de la tranche d’imposition.

Pour autant, les revenus liés à l’immobilier restent soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. C’est ainsi que certains contribuables peuvent avoir à supporter plus de 66% de taxes sur leurs revenus fonciers : 45% s’ils sont dans la tranche haute + 17,2 % de PS + 4 % au titre de la CEHR⁽¹⁾. Cette lourde fiscalité altère évidemment la rentabilité nette d’un patrimoine immobilier.

Autre élément non concerné par le PFU : les plus-values immobilières soumises à un taux spécifique de 36 %. Ce taux se réduit au fur et à mesure des années de détention pour arriver à une exonération totale quand l’acquisition excède 30 ans. Rappelons que la résidence principale bénéficie encore d’une exonération totale de taxation sur la plus-value.

Depuis le 1er janvier 2018 l’Impôt sur la Fortune Immobilière (ancien ISF), le détenteur d’un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 M€ doit payer un impôt dont le montant s’établit entre 0,5 % et 1,5 % de la valeur des actifs immobiliers dont le montant excède 800 000 €. Ici aussi, la résidence principale accède à un statut plus favorable dans la mesure où elle profite d’un abattement de 30 % sur sa valeur, au titre de l’IFI.

Dernier frein : transmettre son patrimoine immobilier peut coûter jusque 45 % de taxes en ligne directe ! Ainsi, si la transmission n’est pas préparée, les héritiers sont souvent obligés de vendre le patrimoine pour régler ces frais de succession.

Patrimoine immobilier : et après ?

Acheter sa résidence principale est un acte de prévoyance de bon sens. Une fois en retraite, le propriétaire n’aura pas à supporter un loyer alors que ses revenus sont généralement en deçà de ceux de sa vie active.

Il pourra aussi protéger sa famille en cas d’accident de la vie, à condition d’avoir souscrit à un contrat de prévoyance décès-invalidité. En cas de décès, les héritiers percevront ainsi une somme qui les aidera à régler les droits de succession sans être obligés de se séparer du patrimoine immobilier transmis. En cas d’invalidité, l’assurance permettra de couvrir tout ou partie des éventuels frais liés au réaménagement de la résidence principale.

Mais attention : les années passant, il faut s’interroger sur le poids de l’actif immobilier dans le patrimoine. S’il est trop important, cela peut générer des contraintes de gestion et de manque de disponibilités. Il s’agira dès lors de mettre en place un éventuel rééquilibrage vers de l’épargne financière tout en anticipant la transmission de son patrimoine immobilier.

Vigilance sur les incitations fiscales

Plusieurs dispositifs légaux et fiscaux – réduction ou déduction – encouragent l’investissement immobilier.

Chacun d’entre eux – Pinel, Déficit Foncier, Malraux ou Monuments Historiques…- a ses spécificités et peut répondre à différents besoins fiscaux et patrimoniaux.

Pour autant, cette stratégie requiert de la prudence. Exigeants et sélectifs, les experts immobiliers du Conservateur vous accompagnent dans le choix du meilleur dispositif ; ils retiennent moins de 2 % des biens proposés sur le marché.

Prudence sur la pierre-papier

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) permettent d’investir dans l’immobilier avec un montant réduit et diversifié (mutualisation possibles dans de nombreux biens) et bénéficiant parfois de réductions d’impôts. Cela semble donc très attractif. Attention toutefois à l’importance des coûts attenants : 8 à 10 % de frais d’entrée, frais de gestion, frais de sortie…

Les SCPI sont par ailleurs des véhicules d’investissement qui ne sont pas dénués de risques.

Par exemple dans certains contexte, l’épargant peut avoir des difficulté à accéder à la liquidité de son placement. Il peut également connaître des périodes de dépréciation de la valeur des parts de SCPI détenues. Dans les années 94/97 lors de la dernière phase de consolidation du marché immobilier, les SCPI généraient du rendement mais leur valorisation a chuté de 40 %. 2023 semble à ce titre marquer un changement brutal dans le paysage des SCPI avec des baisses importantes de valorisations.

À chaque étape de vie, sa stratégie

La constitution d’un patrimoine immobilier commence fréquemment par une l’acquisition d’une résidence principale, souvent entre 30 et 50 ans.

À cet investissement d’usage, peuvent s’ajouter, souvent entre 45 et 60 ans, des investissements locatifs qui combinent atouts financiers et fiscaux.

Une autre phase commence à partir de 60 ans. Il faut alors optimiser les conditions de retraite, de dépendance et de transmission en structurant intelligemment son patrimoine.

Il s’agira par exemple de réduire l’immobilier de rapport au profit d’investissements financiers plus souples. C’est le cas de l’assurance-vie ou de la Tontine qui répondent à des enjeux patrimoniaux de long terme. Leurs avantages : renforcer la liquidité (immédiate ou à terme) de son patrimoine, de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse et transmettre son patrimoine plus facilement.

• Pour mémoire : l’assurance-vie permet de capitaliser les intérêts et plus-values sans fiscalité. Le rachat, lorsque le contrat excède 8 ans, permet de bénéficier d’un abattement sur la part d’intérêts. Il s’élève à 4 600 € pour un célibataire et 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune.
  Également, en cas de décès : les sommes n’entrent pas dans la masse successorale. De plus, le capital versé avant 70 ans profite de 152 500 € d’abattement par bénéficiaire. Rappelons que celui-ci est librement désigné dans le cadre de la clause bénéficiaire.

Mesure et sur mesure

Nous l’avons vu : à un certain âge, il est opportun de céder tout ou partie de son patrimoine immobilier locatif au profit d’’investissements financiers dont la disponibilité est immédiate et offrant une gestion souple et sur-mesure. Mais si vous ne souhaitez pas vendre de tout ou partie de votre patrimoine immobilier, d’autres options s’offrent à vous.

Parmi les leviers les plus puissants : la donation simple ou la donation-partage. Elles peuvent être opérées en pleine propriété ou avec démembrement de propriété. Son principe : anticiper de son vivant la transmission de son patrimoine et accéder à des abattements parents/enfants et grands-parents/petits-enfants, actuellement renouvelés tous les 15 ans.

Autre possibilité : le recours à la SCI (Société Civile Immobilière) pour renforcer à la fois la souplesse de l’épargne et le pouvoir des donateurs.

Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine vous permettra de chiffrer précisément chacun de ces paramètres. Grâce à lui, vous pourrez contenir les risques tout en renforçant l’efficacité de votre épargne.

⁽¹⁾ Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus

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