Immobilier, comment maîtriser sa transmission ?
Publié le 27 avril 2021
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L’immobilier de rendement est un excellent outil de développement du patrimoine, particulièrement lorsqu’il est financé à crédit. En revanche, lorsque le crédit est remboursé et que les revenus procurés sont utilisés pour financer le train de vie (la retraite notamment), des inconvénients peuvent apparaître.
En effet, les revenus fonciers figurent aujourd’hui parmi les revenus les plus taxés, imposés sans abattement au barème progressif de l’impôt sur le revenu – jusqu’à 45 % – et aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 %.
En cas de décès, les immeubles productifs de revenus intègrent le patrimoine taxable aux droits de succession dans les conditions de droit commun et sans régime de faveur particulier. Dès lors, deux choix se dessinent pour optimiser la transmission de ce patrimoine en limitant autant que possible les droits de succession et en protégeant son conjoint.
Effectuer des donations (1er choix)
Cette première solution consiste à préparer de son vivant la transmission de son patrimoine par le biais de donations au profit le plus souvent de ses enfants, héritiers réservataires. Donations possibles soit en pleine propriété, c’est-à-dire transmettre à ses enfants la totale propriété du bien, à l’inverse d’une donation dite « démembrée », ou le donateur se contentera de transmettre la nue-propriété du bien, tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’utiliser et de jouir du bien librement. Ce dernier choix peut s’avérer particulièrement avantageux grâce au mécanisme fiscal suivant la valeur fiscale taxable de la nue-propriété qui est proportionnelle à l’âge du donateur. Plus le donateur est jeune, plus cette proportion est faible. Cette valeur sera potentiellement taxée au titre des droits de mutation (identique au barème des droits de succession). Au décès du donateur, la part d’usufruit qui a été conservée par le défunt, est automatiquement transmise aux nus propriétaires sans aucune fiscalité. L’intérêt de cette donation démembrée est d’autant plus important que la donation est réalisée jeune, la valeur de l’usufruit étant plus élevée pour une personne de 65 ans que pour une personne de 75 ans.
Céder le bien et investir dans une enveloppe de capitalisation (2e choix)
À défaut de vouloir conserver le bien, la cession de l’immeuble locatif, puis le réinvestissement sur une enveloppe de capitalisation telle que l’assurance vie, peut s’avérer être une décision de gestion opportune.
Le réinvestissement en assurance-vie offre l’opportunité de se procurer des revenus qui ne seront fiscalisés que lors d’un rachat sur le contrat. Seule la quote-part du rachat correspondant aux intérêts dégagés sera alors taxée. Cette fiscalité étant par ailleurs, sur option, dégressive au fur et à mesure de l’ancienneté du contrat.
De plus, au moment du décès, les contrats d’assurance-vie souscrits et les primes versées avant 70 ans sont transmis hors succession, dans des conditions fiscales avantageuses. Un abattement spécifique de 152 500 € par bénéficiaire s’applique aux capitaux transmis, puis une taxation progressive aux taux de 20 % et 31,25 %. Ce régime particulier s’applique quel que soit le lien de parenté, existant ou non, entre le souscripteur et le bénéficiaire. Il sera donc utile de s’interroger en amont de ses 70 ans pour bénéficier de ce régime fiscal de faveur. Les capitaux transmis au conjoint survivant ou au partenaire lié par un PACS via l’assurance-vie sont, quant à eux, exonérés de toute imposition.
En somme, la combinaison des deux solutions s’avère opportune lorsque le patrimoine immobilier est très important. L’alliance des deux abattements (assurance vie et donation) permettra de transmettre de son vivant à ses enfants une partie des biens immobiliers, tout en garantissant la sécurité financière du couple grâce à la conservation de l’usufruit et des capitaux placés en assurance-vie, même après le décès d’un des conjoints.
La fiscalité et le régime social applicables sont susceptibles d’évoluer.
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