Arbitrer un bien immobilier locatif au profit d’un contrat d’assurance vie.

Enjeux juridiques et fiscaux de la détention d’un bien immobilier locatif

L’immobilier de rendement est un excellent outil de développement du patrimoine particulièrement lorsqu’il est financé à crédit. En revanche, lorsque le crédit est remboursé et que les revenus procurés sont utilisés pour financer le train de vie (la retraite notamment), des inconvénients peuvent apparaître.
En effet, les revenus fonciers figurent aujourd’hui parmi les revenus les plus taxés, imposés sans abattement au barème progressif de l’impôt sur le revenu – jusqu’à 45 % – et aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 %.

Par ailleurs, des contraintes de gestion (carence locative ou financement de travaux importants à réaliser) peuvent apparaitre. Leur poids peut être plus ou moins difficile à supporter notamment lorsque les revenus financent le train de vie.

Enfin, en cas de décès, les immeubles productifs de revenus intègrent le patrimoine taxable aux droits de succession dans les conditions de droit commun et sans régime de faveur particulier. De plus, leur transmission peut être confrontée à des contraintes d’organisation liées notamment à une situation d’indivision qui se crée en présence de plusieurs héritiers.

TARIF DES DROITS DE SUCCESSION (ET DE DONATION) EN LIGNE DIRECTE

Fraction part taxable	Taux
Jusqu’à 8 072 €	5 %
De 8 072 € à 12 109 €	10 %
De 12 109 € à 15 932 €	15 %
De 15 932 € à 552 324 €	20 %
De 552 324 € à 902 838 €	30 %
De 902 838 € à 1 805 677 €	40 %
Au-delà de 1 805 677 €	45 %

• Barème

• Abattement en ligne directe entre parent et enfant applicable tous les 15 ans : 100 000 €
• Abattement entre grand-parent et petit-enfant applicable tous les 15 ans : 31 865 €.

Arbitrer le bien pour une solution assurance-vie

Une fois le crédit remboursé, la cession de l’immeuble locatif, puis le réinvestissement sur une enveloppe de capitalisation telle que l’assurance vie, peut s’avérer être une décision de gestion opportune. En cas de détention de plusieurs biens locatifs, il sera judicieux de céder le bien détenu présentant la durée de détention la plus longue pour minimiser sa plus-value imposable et ainsi maximiser son gain.

Le réinvestissement en assurance vie offre l’opportunité de se procurer des revenus qui ne seront fiscalisés que lors d’un rachat sur le contrat. Seule la quote-part du rachat correspondant aux intérêts sera alors fiscalisée. Cette fiscalité étant par ailleurs, sur option, dégressive au fur et à mesure de l’ancienneté du contrat.

FISCALITE LIMITEE D’UN RACHAT SUR UN CONTRAT D’ASSURANCE VIE

(1) Pour le seuil de 150 000 € il convient de globaliser les primes, versées et non rachetées sur l’ensemble des contrats de capitalisation et des contrats d’assurance-vie depuis l’origine, toutes compagnies d’assurance confondues, quelle que soit la date de souscription.
(2) Abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple soumis à l’imposition commune maintenu.
(3) Prélèvements sociaux prélevés au fil de l’eau sur le fonds en euros, et au moment du rachat sur les unités de compte, sur les contrats d’assurance-vie et de capitalisation. Prélèvements sociaux acquittés au terme de l’opération d’épargne à la date de répartition pour la Tontine.

La fiscalité et le régime social applicables sont susceptibles d’évoluer, les informations sont communiquées selon les textes en vigueur au moment de l’édition du présent document.

Au moment du décès, les contrats d’assurance vie souscrits et les primes versées avant 70 ans sont transmis hors succession, dans des conditions fiscales avantageuses. Un abattement spécifique de 152 500 € par bénéficiaire s’applique aux capitaux transmis, puis une taxation progressive aux taux de 20 % et 31,25 %.

Ce régime particulier s’applique quel que soit le lien de parenté, existant ou non, entre le souscripteur et le bénéficiaire. Il sera donc utile de s’interroger en amont de ses 70 ans pour bénéficier de ce régime fiscal de faveur. Les capitaux transmis au conjoint survivant ou au partenaire lié par un PACS via l’assurance-vie sont exonérés d’imposition.
Réinvestir le produit de la cession d’un bien immobilier locatif sur un contrat d’assurance-vie permet d’optimiser un complément de revenus avec moins de contraintes que l’immobilier.

TARIF DES DROITS APPLICABLES EN ASSURANCE VIE SI LE VERSEMENT DES PRIMES A LIEU AVANT LES 70 ANS DE L’ASSURÉ⁽²⁾

Capital décès perçu par le bénéficiaire	Taux
Jusqu’à 152 000 €	0 %
De 152 000 € à 852 500 €	20 %
Au-delà de 852 500 €	31,25 %

(2) Ce régime s’applique aux primes versées depuis le 13 octobre 1998.

À retenir

• La cession d’un bien immobilier de rendement avec réinvestissement dans un contrat d’assurance vie permet de passer d’une fiscalité subie à une fiscalité choisie.
• Cette stratégie s’inscrit dans une réflexion globale sur l’organisation de la transmission du patrimoine.

La fiscalité et le régime social applicables sont susceptibles d’évoluer.

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